Baufi-Zinsen erhöhen Druck auf Häuslebauer und Banken

18.740 € pro Quadratmeter – das ist laut einem Bericht des Spiegels der durchschnittliche Angebotspreis, der im ersten Quartal 2022 für Immobilien auf Sylt aufgerufen wurde. Die beliebte Nordseeinsel ist sicherlich ein Extrembeispiel, Rekordpreise werden für das Betongold seit Jahren deutschlandweit aufgerufen – sowohl im Neubaubereich als auch bei Bestandsimmobilien.

Der Run auf das Eigenheim blieb trotz der Preisentwicklung hoch. Kein Wunder, lockten doch jahrelang historische Niedrigzinsen bei der Baufinanzierung. Die Zeiten der günstigen Finanzierungen ist aber zu Ende.

Konsequenzen für Verbraucher

Dem Niedrigzins-Trend droht jetzt die steigende Inflation – aber auch die EZB mit schärferen Anforderungen – ein jähes Ende zu setzen: „Die Zinsen laufen derzeit davon“, erklärt Christian Piller, Product Director Banking bei Aryza. Konnte Ende 2021 das Eigenheim bei einer 10-jährigen Zinsbindung noch mit ca. 1 Prozent finanziert werden, hat sich der Zinssatz inzwischen auf 2,76 % fast verdreifacht – bei guter Bonität des Antragstellers wohlgemerkt.

Bei einer 10-jährigen Finanzierung eines Hauses im Wert von 600.000 € bei 2% Tilgung steigt damit die monatliche Kreditrate von 1.500 Euro auf 2.380 Euro. Ein Anstieg, der viele Häuslebauer unter Druck setzen dürfte.

Ein Ende des Trends ist nicht in Sicht: Die Bauzinsen setzen sich wie alle Zinsen aus Refinanzierungskosten, Risikokosten, Betriebskosten und Kapitalkosten zusammen. Während die Refinanzierungskosten steigen – abzulesen bspw. am Euribor – steigen gleichzeitig auch die Kapitalkosten durch den geforderten Kapitalpuffer von 2,75%. Dieser setzt sich zusammen aus dem antizyklischen Puffer von 0,75% und dem ab April geltenden sektoralen Puffer für Baufinanzierungen in Höhe von 2%. Vor einigen Tagen hat nun auch EZB-Chefin Christine Lagarde das Ende der Niedrigzins-Politik beim Leitzins angekündigt, um der Inflationsentwicklung entgegenzuwirken. Das dürfte die Entwicklung noch einmal befeuern.

Christian Piller empfiehlt Häuslebauern derzeit eine möglichst langfristige Zinsbindung. Für bestehende Eigenheim-Finanzierer, für die erst in ein paar Jahren die Refinanzierung der aktuellen Schuld ansteht, könne sich die Aufnahme eines sogenannten „Forward-Darlehens“ lohnen um unangenehme Überraschungen durch eine plötzlich höhere Rate trotz geringerer Schuld zu erleben. Mit dem Finanzprodukt lassen sich bereits zum jetzigen Zeitpunkt günstige Zinsen für die Zukunft sichern. Dafür wird ein moderater Zinsaufschlag berechnet.

Konsequenzen für Banken

Dass die Zahl der NPLs dennoch zunehmen wird, davon ist auszugehen: Die Zahl der Anfragen und Abschlüsse ist laut Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr 2022 sogar deutlich höher als Ende des vergangenen Jahres. Es scheint, als wollten sich viele Häuslebauer den jetzt noch vermeintlich niedrigen Zinssatz sichern, bevor dieser noch weiter in die Höhe geschnellt.

Aus Sicht von Christian Piller sollten Banken derzeit bei der Baufinanzierung die Gefahr durch Kreditausfälle genauestens im Blick behalten und das Kunden- und Vertragsportfolio täglich auf Krisensignale checken, um bei Zahlungsschwierigkeiten schnell handeln zu können. „Als Collenda helfen wir bei der Überwachung ausstehender Forderungen gerne mit unserer Softwarelösung Open Credit“, so Christian Piller. Auf Basis von automatisierten Workflows können Banken z. B. eine passgenaue Mehrkanalkommunikation einrichten, um Kunden individuell anzusprechen und Zahlungsausfälle zu vermeiden.

„Auch im Recovery-Prozess helfen wir weiter“, so Christian Piller. Zum Beispiel mit der Berechnung von Forderungen, bei der Zwangsversteigerung, der Verwertung von Sicherheiten, Ratenzahlungs-Vereinbarungen oder Vollstreckungsverfahren. Natürlich ist die Collenda-Lösung an das gerichtliche Mahnwesen in Deutschland angebunden.

Stellt sich nur noch die Frage: Platzt die Immobilienblase, wenn die derzeitige Entwicklung anhält?

Auf den Immobilienmärkten hätten sich Risiken aufgetürmt, warnte bereits BaFin-Präsident Mark Branson auf der Jahrespressekonferenz der Aufsicht Anfang Mai. Der Zinsanstiegs könnte einen Preisverfall nach sich ziehen. In Deutschland seien Wohnimmobilien landesweit um rund 20 bis 35 Prozent überbewertet, schätze die Deutsche Bundesbank. Der Druck wächst.