Gewerbeimmobilien unter Druck – Wert der Sicherheiten sinkt
Spätfolgen der Hochzinsphase, Trend zum Home Office, Renovierungsbedarf – die Ausfallgefahr von Krediten für Gewerbeimmobilien in den Büchern deutscher Banken ist nach Ansicht von Finanzwächtern hoch. Aryza-Bankenexperte Christian Piller sagt: Das Gefährdungspotenzial ist stark von der Art der Immobilie abhängig.
Der Anteil ausfallgefährdeter Gewerbeimmobilienkrediten hat sich laut EBA in Q1 innerhalb von zwölf Monaten von 2,2 % auf 5,0 % mehr als verdoppelt, in Zahlen ist das ein Anstieg von 6,2 auf 14,2 Milliarden Euro …
Christian Piller Zunächst einmal gilt festzuhalten, dass Kredite für Gewerbeimmobilien am Gesamtkreditvolumen in den deutschen Bankbüchern im Schnitt etwa 8 % ausmachen, wenn davon 5 % ausfallgefährdet sind, dann ist der betroffene Teil im Portfolio unter dem Strich 0,4 %. Das ist zwar schon eine bedeutende Belastung für die Kapitalquoten der Banken, aber diese sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, so dass die Banken verhältnismäßig gut vorbereitet sind. Nichtsdestotrotz gilt es aber natürlich, die Situation genau zu beobachten. Denn schon jetzt sinken die Preise für Gewerbeimmobilien. Wenn dann auch noch mehr Kredite ausfallen und somit mehr Immobilien auf den Markt kommen, führt das zu einem weiteren Preisverfall und auch der Wert der Sicherheiten für alle Gewerbeimmobilienkredite sinkt. Wichtig ist aber die Immobilientypen differenziert zu betrachten.
Warum ist das so?
Christian Piller Aktuelle Statistiken der Bundesbank zeigen deutliche Unterschiede. Zwar sinken derzeit bereichsübergreifend die Preise, auch ist die Investitionsquote im Bereich Gewerbeimmobilien gering, aber: Gleichzeitig ist die Entwicklung der Mieten sehr unterschiedlich. Während sie für Einzelhandelsimmobilien sei Jahren dauerhaft sinken, steigen die Mieten für Gewerbeimmobilien kontinuierlich an!
D. h. der Trend zum Home Office birgt eher geringe Kreditausfallrisiken?
Christian Piller Es gibt derzeit einen klaren Trend, die Leute zurück ins Office zu holen. Eine Umfrage von KPMG aus dem vergangenen Jahr zeigt, dass 68 % deutschen Unternehmenslenker eine Rückkehr zur Präsenzarbeit wie zu Vor-Coronazeiten erwarten. Demgegenüber steht der anhaltende war for talents, weswegen ich nicht davon ausgehe, dass es wieder komplett wie vor Corona wird. Daher sorge ich mich um den Bereich der Büroimmobilien weniger, als um andere Bereiche.
… um den der Einzelhandelsimmobilien?
Christian Piller Projektentwickler haben hier ein echtes Leerstandsproblem. Der Trend zum Online-Handel hält weiterhin an, was Preise und Mieten drückt. Hinzufügen möchte ich Gewerbeimmobilienkredite im Bereich Industrie. Das Kreditvolumen hat hier zugenommen, wobei gleichzeitig der Trend in Richtung Deindustrialisierung geht.
Der Versicherer Allianz macht gleichzeitig auf einen Renovierungsstau aufmerksam.
Christian Piller Ja, das sehe ich auch so. Gleichzeitig haben die bürokratischen Hürden und Vorschriften deutlich zugenommen, zum Beispiel im Bereich ESG. Zwar bringt das auch positive Aspekte mit sich – Wertsteigerung, Imagegewinn im Bereich Nachhaltigkeit, Fördermittel –, die Banken ziehen die Daumenschrauben bei der Kreditvergabe jedoch deutlich an. Viele Institute haben außerdem ihre Kapitalpuffer erhöht.
Welche Hebel haben Banken, weiterhin gute Geschäfte zu machen?
Christian Piller Wie schon angesprochen, sind die Risiken im Bereich der gewerblichen Immobilienkredite unterschiedlich stark ausgeprägt. Daher hilft bereits eine Diversifizierung bei den finanzierten Immobilienarten. Auch eine gründliche Analyse vor der Kreditvergabe ist wichtiger denn je, insbesondere bei der Frage der Marktrisiken und der Immobilienbewertung. Auch helfen strengere Kreditrichtlinien in den Häusern für diesen Kredittyp. Wichtig sind aber auch effiziente Prozesse in diesem Bereich. Geschwindigkeit, die nicht zu Lasten der Sorgfalt gehen darf, ist in der Kreditvergabe das A und O. Gerade im Bereich Gewerbeimmobilien kann ein Antrag auch schon mal mehrere Wochen durch die Abteilungen laufen. Hier hilft Automatisierung immens und verringert die Risiken.